Участок

Дома в германском стиле

Покупка доходного дома в Германии – один из наиболее выгодных вариантов вложения средств:

  • доходность в среднем 10% в год;
  • независимость от других жильцов и ТСЖ;
  • самостоятельное распределение прибыли;
  • экономичное управление.

Посмотреть варианты и цены…
Приобретение смешанной недвижимости, совмещающей жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды.
Примеры недвижимости и стоимость объектов…
Западное направление Германии считается одним из наиболее привлекательных для инвестиций. Близость к социальным объектам и транспортным магистралям значительно повышает доходность недвижимости.
Посмотреть примеры и стоимость объектов…
В продаже можно найти дома с уже арендованными квартирами: достаточно оформить сделку и сразу получать ежемесячный доход от объекта!
Посмотреть примеры объектов…
Приобрести доходные дома можно на первичном и вторичном рынке за собственные средства или в кредит, полученный в немецком банке.
Помощь в получении кредита…
Важно помнить: для получения недвижимости в собственность нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.
Помощь в сопровождении сделки…

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии:

  • широкий выбор объектов;
  • индивидуальный поиск;
  • профессиональное сопровождение;
  • гарантии юридической чистоты сделок;
  • эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Помощь специалистов в поиске недвижимости…

Ежегодно тысячи иностранных граждан в качестве страны для инвестирования в недвижимость выбирают Германию. Это стабильная экономика, развитая инфраструктура, четкий и ясный законодательный алгоритм покупки и владения недвижимостью, регулярный прирост населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ пока ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Не случайно подобный тип инвестирования немцы называют «бетонное золото», подчеркивая беспроигрышность приобретения доходных домов. Прибыль во многом зависит от типа жилья, его характеристик и географического положения. Рассмотрим основные нюансы, которые должен изучить потенциальный инвестор, прежде чем делать вложения в недвижимость Германии.

Чем привлекательна Германия для инвестиций

По данным международных брокерских контор, в 2015 году Германия оказалась в тройке стран Европы, наряду с Чехией и Венгрией, где максимально вырос спрос на коммерческую недвижимость — на 32%. Население этой страны высокомобильно. Согласно статистике почти 60% немцев живут в арендованном жилье.

Помимо высокого спроса, инвестиции в арендную недвижимость Германии имеют другие плюсы:

  • широкий выбор доходных домов, на их долю приходится треть жилого фонда;
  • четкое законодательство, которое защищает права квартиросъемщиков и собственников;
  • стабильность поступлений — одно жилье немцы снимают в среднем 12 лет;
  • заполняемость домов до 100%;
  • рост ставок по аренде, опережающий инфляцию.

Немецкое законодательство лояльно к инвесторам из других государств и дает им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена. Банки охотно кредитуют бизнесменов с иностранным гражданством. При наличии собственного капитала от 100 тысяч евро заемщик вправе рассчитывать на кредит до 50% от цены объекта.

Полноправным собственником жилья инвестор становится после внесения денег и подписания договора купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в реестр собственников — Земельную книгу (Grundbuch).

Факт покупки доходного дома не является основанием для получения вида на жительство в Германии, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не потребуется бронь отеля или туристический ваучер. Активная деятельность в дальнейшем позволит запрашивать визы длительного действия, к примеру годовой или трехлетний «Шенген» с правом находиться в стране непрерывно 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, вправе сдать дом или квартиру в аренду. С арендатором жилья заключают договор на срок от 1 года. В числе жильцов могут оказаться и граждане, не имеющие дохода. За них в рамках социальных обязательств будет платить государство.

Доход от недвижимости в Германии облагают налогом. По окончании года нерезиденты подают в налоговый орган декларацию. Налоговая ставка прогрессивная: от 14 до 42%. При расчете прибыли из общего дохода вычитают затраты собственника. Это:

  • расходы на содержание и оплату услуг управляющей компании;
  • проценты по кредиту;
  • земельный налог;
  • амортизация здания (до 2,5% стоимости здания ежегодно).

На этом этапе возрастает роль налогового консультанта или опытного риелтора, в силах которого — помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но даже с учетом максимальных ставок, вложения в недвижимость остаются выгодными. Величина доходности колеблется в пределах 3,5–12%. Задача собственника — оценить факторы, положительно влияющие на ее рост. В частности, выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта.

Доходность жилой недвижимости в Германии

Есть три вида коммерческой недвижимости для инвестиций в Германии:

  • квартира/квартиры для сдачи в аренду;
  • отдельный дом;
  • доходный дом.

Ключевая разница между объектами — в величине вложений и размере доходности. Средняя цена по стране стартует от 1 тысячи евро за квадратный метр. К примеру, в Мюнхене — наиболее дорогом для жизни немецком городе — «квадрат» стоит от 3 тысяч евро. Небольшая квартира-студия обойдется минимум в 90 тысяч евро. При этом сдать ее можно за 500 евро в месяц и около 170 евро уйдет на коммунальные платежи. Отсюда величина доходности — чуть более 4% в год. В Берлине, где стоимость квадратного метра меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же, а ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Показатели невысокие, поэтому эксперты советуют для сдачи недвижимости в аренду в местах, где высоки риски, приобретать только квартиры. К примеру, в районах, где проживают мигранты. Немцы не любят жить рядом с выходцами из стран третьего мира. У собственника высокий риск не найти арендаторов, а значит, покупка целого дома нецелесообразна. С другой стороны, одну квартиру легко сдать и легко продать.

Тем не менее все чаще инвесторы предпочитают покупать в Германии не отдельные дома или квартиры, а доходный дом. Он выгоднее, чем квартира, по ряду показателей:

  • владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода;
  • управление домом целиком экономичнее, чем отдельной квартирой или частью дома.

Для примера: доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн–Вестфалия можно приобрести за 2,5 млн. При этом доходность составит 7–8% годовых. Доходный дом в Берлине на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. В качестве способов повысить показатель доходности эксперты называют приобретение смешанной недвижимости — это здания, которые совмещают жилые и торговые площади. В этом случае доходность повышается до 7–12%.

Дома и квартиры по статистике ежегодно дорожают на 3%. По прогнозам аналитиков, Германия — это единственная страна в Европе, которая в ближайшие годы продолжит демонстрировать рост цен на недвижимость. Правильно выбрав объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Доходный дом в Германии: инвестиционная привлекательность приобретения

Цена на доходный дом в Германии начинается от 300 тысяч евро. Это объекты в средних по размеру городах. В Дрездене, к примеру, средняя цена превысила 1 млн евро. В Гамбурге — 2,8 млн евро. В Мюнхене — 3 млн евро. 10% от общего числа доходных объектов в стране — это дома стоимостью свыше 10 млн евро.

По данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. Таким образом, при постоянной арендной плате здание окупается в среднем за 20 лет.

К сведению
Доходность от недвижимости в Германии в ряде городов существенно выше средней. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге — средний город на западе страны — доходность равна 10%. Однако население здесь уменьшается. Покупка доходного дома имеет риски, но доходность привлекает. Намного хуже ситуация в Южной Саксонии, где встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но по факту арендаторов там найти очень сложно.

Рассмотрим упрощенный кэш-фло (Cash Flow) на примере доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро (см. табл. 1). В нем представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.

Показатель Величина
Рыночная стоимость 440 000 евро
Нотариальные услуги 6 600 евро
Налог при покупке 22 000 евро
Риелторская комиссия 21 000 евро
Работа управляющей компании 2 400 евро/год
Оплата бухгалтера 400 евро/год
Налог на доходы (при ставке около 16%) 2 500 евро/год
Плата от арендаторов 40 000 евро/год
Итоговая прибыль 34 600 евро/год
Срок окупаемости 12,7 лет

Спрос на съемное жилье в ФРГ есть всегда. Размер ежемесячной арендной платы — от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. За получателей социальной помощи платит государство из расчета 6–7 евро за «квадрат». В Германии законодательно установлен порог повышения арендной платы — на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие ставки — в Саксонии и Бранденбурге. Высокие — в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге. В Берлине средний уровень расценок — около 12 евро за квадратный метр.

Важно!
Именно географическое расположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждают и исследования Deutsche Bank, согласно которым наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

В каком регионе страны стоит купить доходный дом?

Наиболее привлекательной с инвестиционной точки зрения является недвижимость в западной части страны и в столице. Десятку востребованных, а оттого и дорогих для аренды городов возглавляет Мюнхен. Далее идут Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден, Дармштадт. Наиболее ликвидные земли — Северный Рейн–Вестфалия, Баден–Вюртемберг, Гамбург, Берлин.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, чем Западная. Предложение там превышает спрос. Жилищный фонд во многом устарел и не всегда отвечает требованиям. Восток страны уступает по экономическому развитию и уровню доходов, поэтому население активно мигрирует в центральные и западные земли. Отсюда — растущие вакантные площади, объем которых приближается к 30%. Инвестиции в недвижимость сопряжены с высоким риском. Исключение составляют пригороды Берлина.

Для примера, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Доходность составит 5,5–6,5% в год. В Берлине похожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но выше и арендная плата. Отсюда аналогичная доходность — 6–7% в год. Несколько иные расценки на западе страны. В Мюнхене — от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр. В Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро, в центре Франкфурта — 3,8 тысяч евро. Доходность приближается к 7%.

Статистика
Большой популярностью у инвесторов пользуется Берлин как город со стремительно растущим населением и ценами на аренду. В 2010 году в столице можно было снять жилье по цене от 8,5 евро за квадратный метр. В 2015-м — уже от 12 евро. При этом каждые полгода население Берлина увеличивается на 15–19 тысяч человек.

Эксперты советуют грамотно выбирать не только федеральную землю, но и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Выгодно покупать там, где наблюдается активная застройка и прирост населения. Ориентироваться лучше на города с развитым рынком труда и высоким уровнем заработной платы. Это слагаемые, которые гарантируют почти 100-процентный спрос и рентный доход.

Стоимость недвижимости

Помимо местоположения, при оценке дома учитываются расходы на содержание: теплоемкость, влагонепроницаемость стен, продуманность планировки. Стоимость объекта зависит и от близости к транспортной инфраструктуре. Дом вдали от железной дороги может обойтись вдвое дешевле, однако и найти арендаторов окажется сложнее.

С учетом комплекса факторов, цены на недвижимость в Германии изменяются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Примеры:

  • Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость — 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
  • Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
  • Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 квадратных метров, находящийся в аренде. Цена — 336,5 тысяч евро. Годовой доход 36,5 тысяч евро. Доходность — 10,8%.
  • Многоквартирный дом (1900 год постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Помимо стоимости дома, которая указана в договоре, при покупке необходимо будет внести дополнительные суммы. В числе выплат — вознаграждение маклерской фирме, которая проверит финансовую составляющую покупки, определит задолженности предыдущих хозяев. Независимый эксперт потребуется и для того, чтобы оценить техническое состояние дома.

Нюансы покупки доходной недвижимости

Подбирать доходную недвижимость потенциальный покупатель может как на вторичном рынке, так и среди новостроек. Большинство новых домов в крупных городах относятся к классу «люкс», что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене. Вне зависимости от того, выбрал клиент строящееся жилье или готовое, процедура покупки в целом одинакова. На новые объекты застройщик дает гарантию 5 лет, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

Первое, что следует сделать покупателю вторичного жилья, — это просмотреть сведения в Поземельной книге: самостоятельно или при участии нотариуса. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого продавец и покупатель встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор нотариус направляет в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Наступает время перевода денег покупателем: напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, происходит окончательная регистрация, сведения о которой вносят в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

Перечень платежей, которые потребуется внести в процессе покупки недвижимости:

  • налог на приобретение, который, в зависимости от федеральной земли, составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры;
  • издержки делопроизводства — 0,3–1% суммы сделки;
  • нотариальные услуги — 0,7–3% стоимости объекта;
  • комиссия маклера — 3–6% от суммы сделки плюс НДС.

Таким образом, итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Вложить инвестиции в недвижимость в Германии можно посредством аукциона. С молотка уходит, как правило, арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Дисконт может достигать 30%. Для инвестора это — возможность впоследствии продать объект дороже.

В процессе покупки нерезидент Германии может использовать как собственные средства, так и банковский кредит. Ставки по ипотеке невысоки — до 2,5–4,5%. Страна открыта для иностранных инвестиций, глобальных различий между немцами и гражданами других государств банки не делают. Единственное условие — нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине.

Цифры и факты
В среднем размер кредита составляет 50–60% стоимости объекта. Ставка фиксируется на каждые 10 лет, в среднем 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет. Ежегодный платеж на погашение тела кредита — до 3%.

После того, как иностранный гражданин становится законным владельцем недвижимости, он вправе распоряжаться ей на свое усмотрение, в том числе сдавать в аренду.

Особенности сдачи жилья в аренду и управления им

Факт сдачи в аренду оформляют договором. Период действия в документе не прописан, однако в стране не принято арендовать жилье на короткий промежуток времени. По умолчанию минимальный срок — 1 год. Это следует иметь в виду при расчете доходности недвижимости в Германии. Арендатор вносит залог. Если квартира впоследствии будет возвращена в прежнем состоянии, залог возвращается.

В ФРГ есть два вида арендной платы: «горячая» и «холодная». Последняя представляет собой плату за пользование помещением без стоимости ЖКУ. Их арендатор оплачивает отдельно в соответствии с объемами потребления. «Горячая» аренда — это окончательная сумма платежей, которую арендатор перечисляет владельцу жилья: «холодная» аренда и коммунальные услуги. Сюда входит вывоз мусора, водоснабжение, канализация, освещение и т.д. Схема выглядит следующим образом: арендатор переводит собственнику «горячую» аренду. Собственник оплачивает коммунальные расходы, услуги домоуправления и делает отчисления в кассу дома. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Кроме этого, собственник ежегодно вносит налог на недвижимость. Это 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, на котором построен дом.

Поиск будущих жильцов схож с тем, как это происходит в России. Можно искать самостоятельно через частные объявления либо доверить этот процесс риелтору или управляющей компании. Помимо организации процесса аренды, такая компания берет на себя коммерческое управление домами, оказывает инжиниринговые услуги, следит за санитарным содержанием и уборкой территории. К услугам управляющих компаний собственники квартир обращаются все чаще. Это избавляет их от возможных проблем, связанных с недостаточным знанием немецкого законодательства. Прогрессивные организации оказывают полный перечень услуг, начиная от подбора недвижимости и последующим управлением уже купленным домом.

Итак, доходность коммерческой недвижимости в Германии не вызывает сомнений. Инвестор должен обладать капиталом и испытывать потребность в стабильности. Закон защищает права нерезидентов в объеме, сравнимом с правами граждан страны. Но крайне важно найти надежного партнера, который адекватно оценит риски, подберет оптимальный вариант покупки и наладит систему управления.

Помощь при покупке доходного дома в Германии

Приобретение недвижимости в Германии сопряжено с массой особенностей. Практически никогда европейцы не приобретают жилье самостоятельно. Для этого требуется хорошее знание законодательства, опыт сделок и солидный запас времени. Для иностранца — еще и отличное владение немецким языком. Компенсировать пробелы в знаниях позволяет обращение в риелторскую компанию, которая имеет обширный опыт сопровождения сделок и налаженные связи с юристами, банками и нотариусами. Для инвестора это не просто экономия сил и времени, но и гарантированная защита от «подводных камней», незапланированных расходов и заблуждений по поводу прибыльности объекта. Мы обратились к ведущему риелтору в Германии, ориентированному на поиск покупателей недвижимости из России:

«Когда мы рассчитываем для наших клиентов рентабельность, мы сразу даем им чистую прибыль, вычитая все расходы на содержание дома, — комментирует Генеральный директор компании DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова. — Потенциальный покупатель сразу определяет инвестиционную выгоду. Он защищен от ситуаций, когда коммунальные платежи вдруг превысят доход от аренды. Кроме того, многолетний опыт работы позволяет подбирать объекты, которые не уступают по качеству тому, что клиент нашел сам, однако значительно меньше стоят и приносят больший доход.

В нашей практике — приобретение домов в крупных городах с отличной инфраструктурой по цене от 200 тысяч евро. Во многом это возможно за счет того, что DEM GROUP GmbH специализируется только на Германии, а потому знает о ней все. Мы готовы не только рассказать обо всех нюансах покупки, но и сопроводить процесс вплоть до получения документов на собственность. Это касается новостроек, вторичного рынка, эксклюзивных объектов и недвижимости на аукционах.

Нужно добавить, что мы помогаем купить недвижимость с получением ипотечного кредита в немецком банке. А это достаточно сложная процедура, которую без помощи специалиста не пройти. Покупка с кредитом увеличивает доходность инвестиций в 1,5 раза!»

P.S. Компания DEM GROUP GmbH имеет регистрацию не только в Дюссельдорфе, но и в Москве и способна предоставить любому клиенту все официальные учредительные документы — российские и немецкие. Система менеджмента качества в DEM GROUP GmbH сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001, что позволяет клиентам ожидать от компании наилучшего сервиса и результатов от сотрудничества.

Время для инвестиций в Германию

В 2016 году многоквартирные дома в Германии заслужили признание инвесторов-россиян. Неспроста. Рента в евро, что растет к рублю, подъемные цены, простая процедура покупки и дешевое управление — причины, очевидные даже далеким от коммерции людям.

В сложное и опасное для всех время, когда накопления в рублях обесцениваются — только инвестиции за рубеж могут стать спасением.

Где лучше покупать

Высокий доход со сдачи жилья — в крупных городах Германии и курортных регионах. Дорогостоящие коттеджи — в западном и южном регионах Германии. Недорогие дома эконом-класса — в восточном регионе. Многие объекты — культурное достояние, что сказывается и на цене, и на доходности.

Где бы Вы ни купили недвижимость, в долгосрочной перспективе оценочная стоимость возрастет, за последние 15 лет немецкий жилой рынок в плюсе.

Дом на одну семью в Германии — Einfamilienhaus

Двух- (и более) этажное строение такого типа предназначается для одной единственной семьи. Дом свободно стоит на участке, не соприкасаясь стенами с другим жильём. Планировать расположение комнат ничего не помешает. Найдётся место как для дивана перед камином в просторном зале, так и для рабочего кабинета с верандой. Лужайка перед фасадом или сад во дворе, пруд с рыбками или полный цветов палисадник — распоряжаться участком по желаниям и нуждам одной семьи проще, чем договариваться с соседями.

Если понадобится позже переделать верхний этаж или построить гараж, то согласовать изменения со строительным ведомством города не составит проблемы.

От чужих взглядов с любой стороны можно отгородиться забором или высоким кустарником.

Частный дом на одну семью в Германии.

Есть один минус — прелесть частного дома на семью компенсируется высокой ценой строительства и сопутствующих расходов. Содержать «односемейное” жильё будет дорого.

Преимущества Einfamilienhaus

  • Индивидуальная планировка внутренних помещений, фасада и использования участка
  • Частная жизнь остаётся скрыта от чужих взоров
  • Просторные комнаты, широкие гаражи, большие лужайки
  • Шум вечеринки по соседству не побеспокоит спящих детей

Недостатки Einfamilienhaus

  • Высокая цена строительства
  • Высокая стоимость содержания недвижимости

Дом на двух хозяев в Германии — Doppelhaus

Не совсем стандартный двойной дом в Германии из красного кирпича.

«Двойная” постройка — развитие идеи жилья на две семьи. По сути это два дома, соприкасающихся друг с другом одной из стен. Крыша по-прежнему остаётся общей, а вот входов уже два.

Снаружи недвижимость выглядит симметрично относительно вертикальной линии посередине. Изнутри планировка может различаться по желанию владельцев.

Экономия возникает за счёт общей стены, что позволяет не только сэкономить на строительстве, но и сохранять больше тепла зимой.

Важно, чтобы интересы жильцов совпадали: либо совместные вечеринки каждую пятницу, либо спокойный отдых на террасе. Если одни хотят покоя, а другие — танцев до утра, вряд ли сокращение расходов на недвижимость компенсирует стресс от неудачного соседства.

Преимущества Doppelhaus

Те же самые, что и у дома на две семьи.

Недостатки Doppelhaus

  • Тоже потребуется шумоизоляция в общей стене
  • Если понадобится что-то ремонтировать или достраивать, придётся согласовывать это с владельцем другой части постройки

Одноэтажный дом на семью в Германии — Bungalow

Бунгало — хорошее решение для пожилых жильцов или для инвалидов.

Пожилым людям и инвалидам тяжело жить в многоэтажных строениях. Идеальным вариантом постройки для тех, кому лестница доставляет много неудобств, станет бунгало.

Традиционно немцы не строят бунгало, считая, что участок используется неэффективно. Но обстоятельства у всех разные.

Преимущества Bungalow

  • Отсутствие необходимости подниматься по лестницам, чтобы попасть в другую комнату
  • Дешёвая стоимость строительства бунгало
  • Отсутствие шума от проживающих этажом выше членов семьи
  • В одноэтажном строении проще планировать расположение комнат, можно сделать несколько входов в жильё

Недостатки Bungalow

  • Участок используется неэффективно
  • Большие потери тепла в холодное время года

Ряд из домов в Германии — Reihenhaus

Ряд домов-клонов позволяет экономить как на цене постройки, так и на стоимости участка.

Если рядом с Doppelhaus поставить ещё один, то получится ряд. Жильё в середине такого ряда имеет общие стены слева и справа. Это очень популярный вид строительства в Германии. Целые улицы немецких городов в частном секторе представляют собой сплошной двухэтажный ряд строений, каждое из которых имеет свой вход и лужайку.

Reihenhaus нельзя строить где угодно. Городские власти «нарезают” землю под ряды централизовано и продают участки только желающим жить в строении данной архитектуры. Участок требуется небольшой, крыша общая, что экономит средства, поэтому «рядовые” постройки среди немцев довольно популярны.

Преимущества Reihenhaus

  • Невысокая стоимость строительства по сравнению с другими типами постройки
  • Оптимальное использование участка
  • Высокое теплосбережение

Недостатки Reihenhaus

Много соседей. Это похоже на проживание в квартире.

Часть I

— Смотри, какой замечательный фахверк!

— Где?

— Вот этот домик из деревянных балок, с белой штукатуркой…

— Ой, какой красивый! Интересно. «Фахверком» называется? Почему?

Альсфельд

Такие диалоги и слышать доводилось неоднократно, и участвовать в них на правах принимающей стороны. Гости Германии визуально точно идентифицируют фахверковые дома как что-то типично немецкое, но часто не знают, как они называются.

Был ли человек в Германии или не был, но, как правило, хотя бы раз в жизни фахверковые дома он уже видел — в журналах, по телевидению, в других европейских странах. Поэтому, если фахверковые дома поблизости отсутствуют, а разговор как раз зашел именно о них, то, как показывает опыт, можно быстро объяснить буквально на пальцах, о чем именно идет речь. У нас необходимости в этом нет, так как в репортажах о немецком фахверке будет много фотографий, что дает нам возможность сразу перейти к деталям.

Бейльштейн (Мозель)

Фахверк появился на территории современной Германии в Средние века, а затем широко распространился по Швейцарии, Англии, Франции, Дании. Вплоть до 19 века он был доминирующим в Центральной Европе к северу от Альп. Несмотря на пожары и разрушения Второй мировой войны, в Федеративной Республике до сих пор насчитывается более миллиона старых домов.

В ФРГ есть несколько областей с разными фахверковыми стилями: алеманским — на юго-западе; франконским — в Тюрингии, Гессене, Северном Рейне-Вестфалии, Рейнланд-Пфальце; нижнесаксонским — на севере.

Немецкое слово Fachwerk, а также связанные с эти стилем строительные термины заслуживают особой остановки, которая поможет понять, чем именно живет и дышит этот стиль.

Бернкастель-Кюс (Мозель)

Известно, что некоторые северные народы для обозначения снега используют более дюжины разных слов: снег свежий, плотный, мягкий, влажный… Так вот, «перекладина» или «балка» из пихты или дуба для немецких строителей фахверковых домов, что снег для северных народов — у каждой есть свое название.

Чтобы закончить филологическую часть, отметим, что в международной практике стоечно-балочный строительный стиль принято называть английским термином «Post & Beam», а немецкий фахверк является его самой старой формой.

Под Кобленцем (Рейн)

Пространство между горизонтальными, вертикальными и косыми балками каркаса (фахверка) заполняют самым разными материалами: глиной, которой обмазывают тонкие деревянные планки, смесью глины и соломы, кирпичом или камнями, деревянными планками с резными украшениями или без них.

Резные украшения являются своего рода знаками отличия фахверковых домов. Существует множество разных мотивов: кресты, фигуры, цветы, геометрические узоры. В прошлых веках некоторые из этих украшений имели право делать лишь старые и опытные мастера — таковы были законы ремесла.

Кобленц (Рейн)

Продолжение следует.

Максим Нелюбин

Внутреннее оформление фахверкового дома в немецком стиле

В дизайне интерьера нет такого направления, как фахверк. Поэтому на вопрос «Как обставить фахверковый дом?» правильного ответа не существует. Выбирайте любой стиль.

Для создания классического облика попробуйте специально состарить деревянные элементы каркаса и пол. При желании половое покрытие из досок можно заменить каменной плиткой.

Стены рекомендуем выкрасить в любые светлые тона. Чтобы балки выделялись, они должны быть тёмными. На них часто размещают элементы освещения.

В такой интерьер отлично впишутся кованые предметы. Это могут быть разные полочки или декор в виде подков. Кованая мебель тоже будет к месту.

В доме из фахверка непременно должен быть камин или даже печь. Огонь даст не только тепло, но и сделает обстановку по-настоящему семейной.

Атмосфера с намёком на старину не каждому придётся по душе. Если вы приверженец современных тенденций, сделайте интерьер более лаконичным.

Оставьте свободным как можно больше пространства. Не загромождайте его мебелью. Так в комнаты будет попадать максимум естественного света.

Попробуйте покрасить балки светлой краской. Пусть они будут на тон темнее цвета стен. Умеренно используйте декор. Изделия из кованого железа здесь неуместны. Вместо печки устройте аккуратный камин. При покупке изделий из текстиля ориентируйтесь на светлые оттенки.

Откажитесь от всего массивного. Задача – сделать интерьер более лёгким.

Дома из фахверка распространены по всей Европе. Но в России их строят редко, поскольку для нас такие проекты непривычны и кажутся сложными. Однако если все сделать правильно, жильё будет радовать вас долгие годы.

Читайте также: Интерьер кухни в деревянном доме из бруса (фото): каким он может быть

Особенности немецкого стиля

Жители Германии известны во всем мире, прежде всего, своей практичностью и бережливостью, и эти черты нашли свое отражение и в архитектуре жилых домов. Такие строения с первого взгляда создают впечатление надежности и комфорта, особого домашнего уюта без каких-либо излишеств.

Дом с верандой с немецком стиле

Немецкому стилю свойственны следующие признаки:

  • правильная форма домов;
  • небольшие окна;
  • отсутствие чердака;
  • сдержанная цветовая гамма;
  • преобладание натуральных материалов;
  • небольшое количество фасадного декора простых линий.

Различные деревянные детали придают внешнему виду задания свой индивидуальный и неповторимый стиль

Архитектура дома

Традиционный немецкий дом имеет прямоугольную либо квадратную форму, и может быть одно-, двух- или трехэтажным. Современные варианты допускают наличие пристроек и некоторую асимметрию форм, но и в таких проектах много внимания уделяется правильности пропорций. Для расширения полезного пространства в домах обустраивается мансарда, эркеры, часто бывает цокольный этаж.

По форме большинство загородных немецких домов напоминают правильный куб, то есть высота и ширина практически равны.

Крыльцо у входа обычно невысокое, скромных размеров, с простыми деревянными перилами. Терраса, если есть, то совсем небольшая, но чаще всего она отсутствует. Маленькие, правильной геометрической формы балконы имеются почти в каждом двух- и трехэтажном доме. В постройках классического образца они всегда открытые, но в более современных проектах преимущество отдается балконам закрытого типа, в том числе и с панорамным остеклением.

Небольшие балконы — особенность стиля

Крыши немецких домов чаще всего двускатные, с широкими свесами, покрытые черепицей. Крыши сложной конфигурации или вальмовые встречаются редко, преимущественно в больших особняках с многочисленными пристройками.

Дом с двускатной крышей

Двери и окна

Входные двери имеют прямоугольную форму, верхняя часть может быть застеклена. Парадный вход выделяется только контрастным цветом – другой декор использовать не принято. Окна тоже прямоугольные, небольшие, с тонкими перпендикулярными перемычками. Ставни используются редко, да и то исключительно в качестве декора.

Двери и окна

Материалы для строительства и отделки

Для строительства домов в немецком стиле широко используется красный кирпич, натуральный камень, шлакоблок и керамоблок, а для каркасных конструкций – клееный брус, сэндвич панели и ЦСП. Очень распространен вариант, когда первый этаж возводится из кирпича или камня, а второй из дерева. Традиционная отделка – это штукатурка и покраска. Стены штукатурятся гладко, фактурные составы используются в редких случаях. Цоколь облицовывают натуральным камнем либо его имитацией – это самый популярный способ отделки. Для кровли используются все виды черепицы, реже профнастил.

Цены на блок керамический от различных производителей

Блок керамический

Цветовая гамма

Немецким домам свойственны очень сдержанные расцветки, и яркие акценты в оформлении экстерьера встречаются нечасто. Для стен выбирают обычно бежевый, песочный, белый, иногда – светло-салатовый или терракотовый. При этом деревянный декор почти всегда имеет насыщенный темно-коричневый цвет, который выгодно контрастирует со стенами. Также для контраста ставни и входные двери могут окрашиваться в ярко-красный или синий цвет. Цвет крыши, в зависимости от вида кровельного материала, варьируется от красно-коричневого до темно-серого.

Крыша серого цвета на доме в немецком стиле

Крыша красного цвета

Данный архитектурный стиль имеет несколько направлений, самыми значимыми из которых являются немецкая готика и фахверк. Готика относится к замковому стилю, и больше подходит для роскошных особняков. Но в Германии очень много небольших домиков, стилизованных под готику и отличающихся необычайно колоритным видом. У них высокие заостренные крыши с такими же заостренными козырьками над крыльцом, узкие, вертикально вытянутые окна, выложенные из камня или кирпича колонны у входа. Цоколь тоже высокий, облицованный грубо отесанным камнем. Все это делает дом визуально выше и придает презентабельный, незаурядный вид.

Отделка цоколя камнем

Фахверк считается самым известным направлением, и для многих именно он олицетворяет традиционный немецкий стиль. Определить фахверк очень легко по деревянным балкам, разделяющим фасад на небольшие секции правильной формы. Балки пересекаются под прямым углом и по диагонали, создавая своеобразный декор, характерный только этому стилю. Такие дома смотрятся добротно и необычайно колоритно, даже несмотря на самую простую отделку.

Большой двухэтажный дом в немецком стиле

Секреты декора в стиле Фахверк

Фасады домов в немецком стиле Фахверк имеют некоторые общие черты в исполнении:

  1. Этажи визуально разграничиваются одним или двумя рядами горизонтальных балок.
  2. В оконных рамах присутствуют переплеты.
  3. Входные двери – преимущественно массивные из дерева, без остекления.
  4. Водосточные трубы, дымоход и вентиляционные отводы соответствуют цвету балок.
  5. Фундамент дома декорирован натуральным или искусственным камнем.
  6. В традициях Фахверк – украшать подоконники вазонами и кашпо с цветами.

Облагораживание фасада в средневековом европейском стиле прижилась в современном каркасном домостроении. Имитация Фахверк способна кардинально изменить внешний вид постройки, придав ей оригинальности и презентабельности.

Спасибо, что дочитали эту статью до конца

Компания ГК «Строй Коттедж» уже на протяжении 10 лет предлагает услуги по возведению каменных и деревянных домов.

В числе наших заказчиков возведение индивидуальных частных домов и коттеджных посёлков, выдерживающих единый архитектурный стиль от эконом- до премиум-класса.

Сокращение сроков строительства, уменьшение себестоимости и повышения качества строительных работ – базисные принципы нашей компании.

Мы готовы предложить:

  • типовые проекты коттеджей;
  • индивидуальное проектирование деревянных домов;
  • строительство коттеджей и домов под ключ;
  • отделочные работы и дизайн интерьеров;
  • проведение ремонтных работ;
  • благоустройство территории.

Поделиться: Закажите консультацию специалиста домостроения прямо сейчас! И получите подарок при первом визите в наш офис! ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Отделка фасада в стиле фахверк

Для имитации балок каркаса могут использоваться обычные деревянные доски, обработанные защитными лессирующими составами.

Окрашенные фасадные доски

Чем грубее материал, тем лучше, особенно эффектно смотрятся фальшбалки из искусственно состаренной древесины. Доски должны быть шириной не меньше 10 см и толщиной не менее 2 см, обязательно ровными, без трещин и гнили, с минимальным количеством сучков. Влажность пиломатериала не должна превышать 20%.

Фальшбрус искусственно состаренный

Декоративный угол

Отличной альтернативой дереву служат полиуретановые доски. Этот материал не нужно защищать от осадков, его не повреждают насекомые и микроорганизмы. Полиуретан гораздо долговечнее дерева и с ним меньше хлопот во время эксплуатации. Доски из полиуретана можно купить в любом строительном супермаркете, причем выбор таких изделий достаточно широк.

Декоративная доска из полиуретана

Отделку можно выполнять по кирпичной кладке, штукатурке, утеплителю. Если стены нуждаются в выравнивании, отличным решением будет обшивка дома ЦСП с последующим монтажом фальшбалок.

Цены на различные фасадные доски

Доска фасадная

Подготовительный этап

Чтобы правильно подготовить стены, необходимо сначала убрать все лишнее и проверить качество основания. Поэтому первым делом снимают фасадный декор (если есть), наличники, водосточные желоба, приборы освещения, а затем хорошенько очищают стены от загрязнений. Можно использовать металлическую щетку или болгарку с абразивной насадкой. После очистки на стенах хорошо просматриваются трещины, сколы, пустые швы в кладке и другие дефекты.

Трещины и глубокие выемки следует заделать цементным раствором, что же касается мелких неровностей, то они будут скрыты под слоем теплоизоляции. Если обнаружены участки, пораженные грибком, их после зачистки нужно обработать антигрибковым составом или любым хлорсодержащим средством. После высыхания ремонтного раствора стены необходимо прогрунтовать, причем грунтовку желательно выбирать с антисептическими свойствами и содержащую кварцевый наполнитель.

Утепление и оштукатуривание

Если стены не нуждаются ни в выравнивании, ни в утеплении, можно сразу приступать к отделке. Мы же рассмотрим вариант с утеплением. Одним из популярным способов является обшивка пенопластом: материал отлично задерживает тепло, а процесс монтажа не требует больших усилий. Плиты пенопласта крепятся на клей и дополнительно фиксируются дюбелями-грибками, для надежности.

Схема утепления фасада

Шаг 1. Определяют нижнюю границу обшивки и по периметру дома проводят горизонтальную линию. По этой разметке крепят на дюбель-гвозди стартовую планку, на которую будет опираться первый ряд утеплителя.

Оцените геометрию фасада

Вырезание треугольного фрагмента стартового профиля

Нельзя нарушать целостность капельника

Крепление стартового профиля

Установка примыкающего профиля

Пленка для защиты окна

Шаг 2. Размешивают монтажный клей и начинают крепить пенопласт. Клей наносят сплошной полосой по периметру листа и точечно по центру, после чего прикладывают пенопласт к стене, ровняют и прижимают. Обязательно проверяют его расположение уровнем, чтобы не допустить перекосов.

Приготовление клея

Нанесение клея на плиты

Шаг 3. Каждый следующий лист крепят вплотную к предыдущему, чтобы не оставалось зазоров. Монтаж второго ряда осуществляют со смещением вертикальных швов, для чего первый лист в ряду разрезают пополам. Таким же образом монтируют остальные ряды, периодически проверяя уровнем их горизонтальность.

Установка плит

Установка утеплителя в углах

Плиты с угловыми зонами

Шаг 4. После высыхания клея утеплитель фиксируют дюбелями-грибками, просверливая аккуратные отверстия по центру и по углам каждого листа. Шляпки дюбелей необходимо слегка утапливать, чтобы они не выступали за плоскость пенопласта. Далее зачищают неровности на стыках, задувают пеной зазоры, если они все же образовались, грунтую всю поверхность.

Заполнение щелей пеной

Обрезка излишков пены

Отверстия под дюбели

Установка дюбелей

Зоны усиленного дюбелирования

Шаг 5. Замешивают свежий клеевой раствор и наносят зубчатым шпателем поверх пенопласта. На раствор укладывают армирующую сетку, разглаживают ее шпателем, углубляя в толщу смеси на несколько миллиметров. Полотна сетки укладывают между собой внахлест и тщательно ровняют, чтобы не видно было стыков. После высыхания поверхности выполняют затирку наждачной бумагой средней зернистости.

Шаг 6. Готовят штукатурный раствор и наносят его на стены тонким и равномерным слоем. Здесь нужна особая аккуратность, поскольку любой изъян будет хорошо заметен. Когда штукатурка схватится, ее нужно затереть металлической или полиуретановой гладилкой.

Установка угловых профилей

Усиление углов

Нахлест сетки в местах стыка профилей

Нанесение клея

Крепление сетки

Разглаживание клеевого слоя

Размешивание и нанесение грунтовки

Оштукатуривание фасада

Формирование фактуры

В завершение стены нужно покрасить. Сделать это после монтажа декора будет затруднительно, ведь придется каждую доску оклеивать малярным скотчем, чтобы не испачкать краской. Цвет для стен нужно подбирать с учетом цвета досок, ведь они должны контрастировать между собой. Классический фахверк подразумевает светлые стены и темный каркас, такое сочетание является более гармоничным.

Оштукатуренный фасад

Цены на пенопласт

Пенопласт

Имитация фахверка

Шаг 1. Сначала на бумаге следует нарисовать эскиз фасада и продумать расположение элементов декора.

Эскиз фасада

В традиционных фахверковых домах нижнюю часть опоясывает сплошной брус, который называется обвязочным. Обязательно устанавливаются брусья по углам фасада, а для усиления конструкции они жестко скрепляются с обвязкой раскосами (угловой ман). Если стена по ширине больше 6 м, в центре устанавливается еще один вертикальный брус с раскосами по обе стороны – центральный ман. В верхней части стен и между этажами также крепятся обвязочные балки.

Схема расположения досок на стене при имитации фахверка

Элементы классического фахверка

Важным элементом фахверка является «Андреевский крест» — две диагональных планки, скрепленные в виде буквы «Х». Чаще всего он располагается над и под оконными проемами. Дополнительную жесткость каркасу обеспечивают ригели – короткие горизонтальные поперечины между стойками.

Фахверк. Декоративные элементы

Симметричное перекрестие

Совет. Имитация фахверка не требует точного соблюдения этих условий, ведь никакой нагрузке фальшбалки не подвергаются. В то же время, грамотно расположенные элементы создают более правдоподобный вид и приближают отделку к настоящему немецкому стилю.

Шаг 2. После проработки эскиза необходимо выполнить разметку непосредственно на стене. Вертикальные и горизонтальные линии проводят строго по уровню, ведь даже небольшие отклонения будут заметны издалека. Завершив разметку, необходимо приготовить доски: сначала их обрезают согласно замерам по длине, у раскосов срезают под углом торцы, обрабатывают защитными составами.

Шаг 3. Каждый элемент тщательно покрывают пропиткой со всех сторон и просушивают на воздухе. Далее наносят 1-2 слоя краски темного цвета: традиционно в фахверке балки окрашиваются в темно-коричневый и черный, которые эффектно контрастируют со светлой штукатуркой. Вместо пропитки и краски можно взять лессирующий антисептик с колером темного оттенка – он не только обеспечит надежную защиту, но и сохранит природную текстуру дерева.

Совет. Строгих ограничений по цветовой гамме каркаса нет, и встречаются дома с красными балками, темно-голубыми, светло-коричневыми. Самое главное, чтобы доски не сливались по цвету со стенами, ведь тогда весь смысл отделки пропадает.

Шаг 4. Берут первую доску, прикладывают к стене и намечают точки крепления по линии разметки. Отложив декор в сторону, просверливают отверстия в стене, убирают пыль, с помощью дюбель-гвоздей закрепляют фальшбалку на своем месте. Точно так же крепят остальные элементы, тщательно ровняя по размеченным линиям, пока раскладка не будет завершена. Шляпки крепежей обязательно утапливают в дерево на 1-2 мм, чтобы они не выступали над поверхностью.

Установка декоративных элементов

Вариант использования декоративных досок с нагелями

Аккуратные деревянные нагели гармонично дополняют композицию

Внешний вид декоративных досок и нагелей

Угловой элемент

Внешний вид установленных декоративных элементов

Шаг 5. Чтобы улучшить эстетический вид, углубления в местах крепежей следует заделать водостойким герметиком. Для этих целей отлично подойдет акрил-силиконовый состав, обладающий отличной адгезией и стойкостью к деформациям. Герметик можно подобрать по цвету или закрасить после того, как он высохнет.

Вот так, довольно экономно, можно придать своему жилью совершенно новый вид. Здесь можно экспериментировать с цветом, фактурой дерева, вариантами раскладки. Главное – делать все максимально аккуратно и точно соблюдать пропорции, иначе смотреться все это будет скорее комично, чем привлекательно.

Выбор материала для обустройства фасада

Срок службы, удобство монтажа и практичность эксплуатации облицовки во многом зависит от правильно подобранных материалов. Особое внимание надо уделить основанию под фасад фахверк и набивным планкам.

Натуральное дерево или имитация

Выбор лежит между деревянными или полиуретановыми досками. Каждый материал имеет плюсы и минусы.

Отличительные особенности балок из древесины:

  • натуральность и экологичность;
  • красивый внешний вид;
  • необходимость тщательной подготовки – обработки антипиренами и защитными пропитками;
  • подверженность гниению;
  • дороговизна.

Достойная альтернатива дереву – полиуретановые балки. Главные преимущества полимеров:

  • правдоподобная имитация фактуры и оттенков дерева;
  • широкий выбор цветовой гаммы фальшбалок;
  • малый вес – полимерные доски внутри полые, такая отделка не дает особой нагрузки на облегченный фундамент каркасника;
  • отличные технико-эксплуатационные свойства: стойкость к УФ-лучам, температурным перепадам, неподверженность гниению, инертность к органике и отсутствие деформаций.

Немаловажный аргумент в пользу имитации фахверка полиуретановыми балками – доступная стоимость полимерных материалов.

Варианты основы под фахверк

Монтаж балок происходит на подготовленное основание. В каркасном домостроении популярны три варианта:

  • обшивка ЦСП;
  • оштукатуривание стен;
  • использование ОСБ-плит.

Наиболее практичный метод – применение цементно-стружечных плит (ЦСП). Материал имеет высокую плотность, хорошо переносит продольные нагрузки и не боится осадков. Обшивка ЦСП придает каркасу дополнительную прочность.

Композитные плиты – лучшая основа под фахверк. Соотношение цены и технических качеств материала оптимально.

Оштукатуривание стен отличается трудоемкостью процесса. Кроме того, учитывая особенности быстровозводимых домов, этот способ не рекомендован для облицовки. Временные подвижки каркаса могут привести к растрескиванию слоя штукатурки.

ОСБ-плиты – бюджетная технология. Материал целесообразно использовать при сооружении дачных домов и небольших построек.

Нюансы использования ОСБ-плит:

  • необходима качественная обработка биозащитой, предупреждающей появление плесени;
  • особое внимание на торцы полотен – при регулярном контакте с водой они могут разбухнуть;
  • со временем ОСБ-плиты меняют цвет и требуют покраски.

Усадьба бюргера

В центре Выборга, на Прогонной улице, чуть поодаль от красной линии, возвышается старинный каменный дом под красной черепичной крышей. Вернее, крыша была когда-то черепичной, а сейчас — металлочерепица (привет современным реставраторам!). Это — усадьба бюргера, памятник архитектуры XVI века. Усадьба включает два строения: сложенный из валунов трехэтажный дом-крепость и двухэтажный каретник.

Владельцами усадьбы были богатые купцы или ремесленники. На первом этаже находились склад и мастерская, на втором — комната для переговоров и небольшая кухня, на третьем этаже — спальни. Небольшие окна были позднее расширены. В настоящее время в усадьбе размещается информационно-туристский центр с музейной экспозицией.

В здании каретника размещались конюшни и хранились телеги. На втором этаже располагались помещения для хранения сена и инвентаря. Загрузка инвентаря и сена производилась через широкий балкон. Сейчас в этом здании расположен ресторан.

Дом горожанина

Дом горожанина — один из самых старых жилых домов в России и старейший жилой дом Выборга. В отличие от остальных домов-крепостей он выглядит несколько неухоженным, что, однако, придает ему особый шарм. Предполагают, что он был построен в XVI веке и после городской перепланировки оказался в глубине участка. Первоначальные узкие щелевидные окна впоследствии были расширены, в ходе перестройки также появилась невысокая кирпичная пристройка. В XVII веке в нём располагалась первая выборгская типография. В 1960-х годах дом был отреставрирован, увеличена высота потолков, а печное отопление заменено на централизованное.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *